Ремонт в новостройке: чек-лист от ключей до переезда

Ключи от квартиры в новом доме — это начало самого большого ремонта в жизни многих людей. В новостройке нет старой отделки и «бабушкиной» проводки, зато есть свои особенности: дом ещё садится, соседи вокруг сверлят месяцами, а то, что застройщик назвал «отделкой», иногда проще снести, чем исправить. Ниже — чек-лист в том порядке, в каком он пригодится.

Шаг 1. Приёмка квартиры

Акт приёма-передачи подписывают только после осмотра. Все недочёты, найденные при приёмке, застройщик устраняет за свой счёт — потом доказать, что трещина была «от застройщика», гораздо сложнее.

Что проверить:

• Окна. Открываются ли все створки, нет ли трещин на стеклопакетах, царапин на рамах, ровно ли закреплены отливы и подоконники. Плёнку на профиле лучше сразу снять, если ремонт не начнётся в ближайшие недели: на солнце она прикипает.
• Входная дверь. Закрывается ли без усилия, работают ли замки, нет ли вмятин.
• Стены и полы. Возьмите длинный уровень или правило (2 м): перепады больше 5–10 мм на 2 м — повод записать в акт, особенно если застройщик обещал ровную отделку.
• Электрика. Есть ли напряжение во всех розетках (возьмите зарядку для телефона или тестер), подписаны ли автоматы в щитке.
• Сантехника и стояки. Нет ли следов протечек, подключены ли счётчики, есть ли краны на отводах.
• Вентиляция. Поднесите лист бумаги к решётке — он должен притягиваться.
• Отопление. Батареи без вмятин и протечек, краны работают.
• Площадь. Сравните с договором: при расхождении больше оговорённого допуска вам положен перерасчёт.

Все замечания вписывают в акт осмотра или дефектную ведомость. Если не уверены в себе, приёмку можно заказать у независимого специалиста — это стоит несколько тысяч рублей и часто окупается.

Шаг 2. Понять, с чем вы работаете

Новостройки сдают в трёх вариантах:

Отделка	Что есть	Что делать
Без отделки	бетонные стены, иногда нет межкомнатных перегородок, нет стяжки	полный цикл: перегородки, разводка, штукатурка, стяжка, отделка
Черновая	штукатурка, стяжка, разводка электрики до щитка, иногда перегородки	проверить качество, доделать разводку под свой проект, чистовая отделка
Предчистовая (white box)	ровные стены под покраску, стяжка, электрика с подрозетниками, сантехника выведена	только чистовая отделка, если разводка устраивает

Самый частый вопрос — переделывать ли электрику застройщика. Обычно розеток слишком мало и стоят они «по шаблону», а не под вашу мебель. Перед началом ремонта сверьте разводку с собственным планом расстановки мебели: что-то, скорее всего, придётся добавить или перенести.

Шаг 3. Когда начинать

Новый монолитный дом даёт усадку в первые год-два, кирпичный и панельный — дольше и заметнее. Из-за этого в штукатурке и на стыках гипсокартона появляются трещины.

Что с этим делать:

• Не ждать годами. Начинать ремонт можно сразу, но с поправкой на усадку.
• Армировать штукатурку сеткой, особенно на стыках разных материалов — бетона и газобетона, стены и перегородки.
• Не жёстко соединять перегородки с потолочной плитой: оставлять деформационный шов с демпферной лентой.
• Плитку класть на эластичный клей, а в швах у стен и пола использовать силикон, а не затирку.
• Сложную декоративную штукатурку и дорогие обои отложить на финал или через год сделать косметический «второй круг».

Шаг 4. Шумоизоляция

В новом доме соседи сверлят годами, а монолитные перекрытия хорошо проводят ударный шум. Решать это надо сейчас, до отделки:

• Пол: звукоизоляционная подложка или «плавающая» стяжка на звукоизоляционных матах с демпферной лентой по периметру — защищает соседей снизу от ваших шагов, а вас — от претензий.
• Стены со стороны соседей и лифта — каркасная звукоизоляция с минеральной ватой. Съедает 5–7 см с каждой стороны, поэтому решите заранее, какие стены изолировать.
• Потолок — подвесной звукоизолирующий, если сверху жилая квартира. Самый дорогой и сложный вариант, обычно на него идут, когда шум уже мешает.

Шаг 5. План и проект

Дальше — по общему порядку ремонта: точный обмерный план, расстановка мебели, план электрики и сантехники, смета.

Особенности новостроек:

• Стояки и вентканалы часто стоят неудобно, и их приходится зашивать коробами. Заложите эти короба в план сразу — они съедают 15–30 см.
• Электрощиток застройщика часто маленький — если добавляете линии под тёплый пол, кондиционеры и кухню, понадобится щиток больше.
• Кондиционеры: трассы прокладывают до отделки. Узнайте у управляющей компании правила — где можно вешать внешние блоки, часто для них есть корзины на фасаде.
• Застеклённые лоджии в новостройках нередко «холодные» — утеплить и объединить с комнатой можно не всегда, это перепланировка.

Шаг 6. Что купить и заказать заранее

• Кухня — замер делают после штукатурки, а изготовление занимает 3–8 недель.
• Межкомнатные двери — от двух недель до двух месяцев; размеры проёмов нужно подогнать под полотна до штукатурки.
• Сантехника — инсталляции и встроенные смесители нужны уже на этапе разводки.
• Окна, если меняете или добавляете створки.
• Кондиционеры — до отделки, хотя бы трассы.

Шаг 7. Документы и соседи

• Пропуск для мастеров и вывоз мусора — у управляющей компании свои правила: где хранить мусор, когда работать с шумом, как поднимать материалы.
• Тихие часы. В большинстве регионов шумные работы запрещены ночью, а в многоквартирных домах — часто и в выходные. Уточните в региональном законе и у управляющей компании.
• Чат дома. В соседних квартирах те же планировки и те же вопросы — там можно найти проверенных мастеров, обменяться опытом и купить материалы вскладчину.

Короткий чек-лист

1. Приёмка, дефекты — в акт.
2. Понять тип отделки и состояние разводки.
3. Обмерный план и проект с мебелью.
4. Решить вопрос шумоизоляции.
5. Заказать кухню, двери, сантехнику с долгим сроком.
6. Ремонт по этапам с поправкой на усадку.
7. Уборка после ремонта — и переезд.